ČSSD Sušice

Co nového přinese novela Občanského zákoníku nájemcům i pronajímatelům?

To nejdůležitější - možnost zvýšit (upravit) výši nájemného dohodou , ale i další novinky, které uvádím ve svém článku.

V České republice je v současné době cca 920 tis. nájemních bytů. Z toho cca 600 tisíc bytů s regulovaným nájmem. To jsou byty v krajských městech, velkých městech Středočeského kraje a v Praze. Zde bude regulace nájemného ukončena k 31.12.2012. V těchto městech bude nedávno schválenou novelou OZ (pokud se týká možnosti úpravy nájmu dohodou) platit až od 1.1.2013. Zbylých cca 320 tis. bytů v ostatních lokalitách ČR, mezi které patří i Sušice, kde regulace nájemného skončila k 31.12.2010, bude dotčena nedávno schválenou novelou Občanského zákoníku, která čeká na podpis prezidenta republiky a vyhlášení ve Sbírce zákonů. Předpokládám, že se tak stane v průběhu června tohoto roku.

Od června tohoto roku, po vyhlášení novely ve sbírce zákonů, bude tedy moci každý pronajímatel bytů v Sušici (mezi nejvýznamnější patří město, které vlastní cca 1500 bytů) navrhnout nájemci smluvní výši nájemného za 1m2. V současné době činí regulovaná výše nájemného v Sušici za 1 m2 částku 44,91 Kč (v roce 2006 to bylo 16,21 Kč a´1 m2). Podotýkám, že schválená úprava se netýká družstevních bytů.

Jak tedy může celý proces vypadat? Jak může výše nájemného vypadat?

1.) Pokud dojde k dohodě o výši nájemného, což je podstatné!

Pokud se dvě strany (nájemce a nájemník) na výši nájmu dohodnou, není dále co řešit, nájemné se zvyšuje počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu (návrh musí být vždy písemný a musí být doručen).

Pro zjednodušení uvedu příklad: Pan Novák, jako pronajímatel bytu v Sušici, navrhne panu Bílému, jako nájemci bytu, zvýšení nájemného ze 44,91 Kč na 50,- Kč. Za 1 m2. Návrh je doručen panu Bílému 30.6.t.r. Pan Bílý souhlasí se zvýšením nájmu, nájem je zvýšen od 1.9. 2011.

2.) Pokud nedojde k dohodě, je nutné před případným obrácením se na soud , který určí výši nájmu, které je v místě a čase obvyklé, realizovat pokus o smír. Pokud tedy navrhovatel (pronajímatel nebo nájemce) ve lhůtě dvou měsíců neobdrží souhlas s navrženou změnou nájemného, může se ve lhůtě dalších tří měsíců obrátit na soud. Soud určí výši nájemného, které je v místě a čase obvyklé ke dni podání návrhu k soudu.

Opět jednoduchý příklad: navazuji na příklad předchozí: Pan Bílý, nájemce, nesouhlasí s návrhem pana Nováka, pronajímatele, na zvýšení nájmu, které je mu doručeno 30.6.2011. Pronajímateli písemně nesdělí v průběhu dvou měsíců, tedy do 30.8., že s navýšením nájemného nesouhlasí a 20.12.2011 se obrátí s návrhem na určení výše nájemného na Okresní soud v Klatovech. Ten určí výši nájmu k tomuto datu, tedy k 20.12.2011.

Jak může výše nájemného vypadat?

V případě, že nedojde k dohodě mezi nájemcem a pronajímatelem (ti se mohou dohodnout na jakékoli výši), bude soud určovat výši nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Při stanovení výše nájmu bude soud vycházet mimo jiné z tzv. cenové mapy, kterou zpracovává soukromá firma pro ministerstvo pro místní rozvoj. Zatím není cenová mapa zpracována pro celou ČR, ale např. z blízkých měst, kde již mapa zpracována je, uvedu např. Písek s rozpětím nájmu 64,8 – 71,6 nebo Strakonice 67,3 – 74,4 Kč za 1 m2. Cenová mapa bude však pro soud jedním z vodítek, tím dalším bude zřejmě pro rozhodování soudu znalecký posudek. Podrobnější informace o stavu zpracování cenové mapy najdou čtenáři SN na www.mmr.cz v sekci bydlení.

Senát PČR vrátil návrh zákona zpět do PS PČR s jedním důležitým pozměňovacím návrhem, který však nebyl ze strany Poslanecké sněmovny akceptován. Senátoři chtěli ponechat na vůli a rozhodování soudů „od kdy výši nájemného určí", tak, aby to mohlo být například až dnem vydání rozsudku . Schválené znění, stanovené v zákoně, soudům přikazuje upravit výši nájmu ke dni podání návrhu k soudu. Pokud předpokládáme, že průměrná délka soudního sporu v ČR je cca 3 roky a určení zvýšení nájmu bude stanoveno ke dni podání návrhu k soudu, tedy poté, co navrhovatel vyčerpá všechny řádné i mimořádné opravné prostředky (odvolání ke krajskému soudu, dovolání k vrchnímu soudu), může dojít k tomu, že občané, kteří se obrátí na soud s cílem dosáhnout snížení pronajímatelem navržené výše nájmu a neuspějí v soudním sporu, doplatí rozdíl mezi placeným a navýšeným nájmem za několik měsíců, případně roků, zpět.

Původní vládní návrh soudům možnost upravit výši nájmu od data jejich uvážení dával. Žel bohu poslanci vládní strany TOP 09 tuto změnu do návrhu zákona prosadili a koalice se na této změně následně dohodla.

V příštím pokračování článku k novele Občanského zákoníku zmíním další novinky, povinnosti nájemníků např. při odjezdu na dovolenou delší než dva měsíce, ale také možné dopady změn na vývoj nájemního bydlení v našem městě.